Risiken
Risiko 1 Vermietung
Bei der Auswahl einer sinnvollen Kapitalanlage-Immobilie solltest Du immer darauf achten, dass eine leichte und schnelle Vermietbarkeit auch an unterschiedliche Mieterzielgruppen gewährleistet ist. Trotzdem kann und wird es hier bei einem „natürlichen“ Mieterwechsel zu einem Leerstand kommen – je kürzer, desto besser – natürlich! Außerdem kann es aber auch zu Mietminderungen oder im schlimmsten Fall zu Prozesskosten kommen. Vor allem wenn ein Kredit zu bedienen ist, ist es wichtig, für genügend Liquidität zu sorgen, so dass ein konstanter Zahlungsfluss auch bei Ausfall der Einnahmen möglich ist!
- 4 Monatsmieten auf der hohen Kante bzw. auf Deinem Immobilien-Konto
- Ein funktionierende Mietpool reduziert das Ausfallrisiko der Miete
- Eine Rechtschutzversicherung, die Vermieterangelegenheiten abdeckt
Risiko 2 Finanzierung
Bei Aufnahme eines Kredites werden die Zinsen nur für eine bestimmte Anzahl von Jahren festgeschrieben. Für die meisten Banken sind 10 Jahre selbstverständlich – allerdings wird die Immobilie vor allem als Kapitalanlage nicht innerhalb von 10 Jahren komplett zurückbezahlt sein. Eine lange bzw. längere Zinssicherheit kann daher empfehlenswert sein. Bei einem klassischen Annuitätendarlehen gilt: Je niedriger die Zinsen sind, desto länger dauert die Tilgung.
- Durchkalkulieren, welche Auswirkung eine Zinsverdopplung nach Ende der Zinsbindung auf Deine Liquiditätssituation bzw. auf die Immobilie hat
- Unterschiedliche Finanzierungsmodelle konkret auf die zu erwerbende Immobilie übertragen, um festzuhalten, welche Finanzierung am besten zu dieser Immobilie passt
Risiko 3 Katze im Sack
Die Besichtigung der Immobilie macht durchaus Sinn. Allerdings können die Risiken oft in der Bausubstanz an sich liegen. Für den Laien ist dies häufig nur sehr schwer zu beurteilen. Auch der Makler ist hier wenig hilfreich – er kann und wird keine Haftung für die Bausubstanz übernehmen. Daher empfiehlt es sich, einen Gutachter oder einen Bausachverständigen zu beauftragen, welcher das Haus oder die Wohnung begutachtet.
- Beauftragung eines unabhängigen Gutachters
- Einsicht in die Protokolle der letzten Eigentümerversammlung
Risiko 4 Steueränderungen
Auch das Thema Steuern hat vielfältige Auswirkungen auf die Immobilie: Grundsteuer, Grunderwerbsteuer, Spekulationsfristen, Abschreibungen, Werbungskosten, um nur einige zu nennen. Bisher galt immer ein sogenannter Bestandsschutz, d.h. neue gesetzliche Änderungen wirken sich auch nur auf die zukünftige Investition aus. Da für uns als Kapitalanlage entscheidend ist, was letztendlich im Geldbeutel hängen bleibt, müssen wir immer eine Nach-Steuer-Rechnung anstellen. Häufig ist das aber gar nicht möglich, weil uns wichtige Apsekte (wie zum Beispiel die Aufteilung zwischen Grund und Boden und Gebäude) fehlen bzw. wir nur gewisse Annahmen treffen können. Die falschen Annahmen bzw. Berechnungen können daher eine Investition entweder lohnenswert erscheinen lassen oder eben nicht!
- Unbedingt auch eine fundierte steuerliche Betrachtung vornehmen
- Lieber konservativ (z.B. ohne zukünftige Einkommenssteigerung)
- Vor allem bei Sanierungsobjekten (§§ 7h, 7i EStG) konservative Kalkulation der Kosten für die Modernisierung vornehmen lassen
Risiko 5 Wertsteigerung
Laut wissenschaftlichen Studien weisen Immobilien eine geringe Volatilität und Korrelation auf. Nichts desto trotz muss eine Immobilie nicht immer mit einer Wertsteigerung versehen sein. Unterschiedliche Faktoren (Lage, Nachfrage, Zustand, Umgebung, Arbeitsplatzverlagerungen oder eine individuelle Zwangssituation) können eventuell dazu führen, dass auch ein Wertverlust hingenommen werden muss. Wenn im Zusammenhang mit einer Scheidung die Immobilie zum Beispiel nicht mehr gehalten werden soll / kann, muss diese eventuell auch zu einem „schlechten“ Preis verkauft werden. In diesem Zusammenhang kann dann auch die Anschlussfinanzierung erschwert werden.
- Auch mit einem Wertverlust in die Kalkulation gehen
Gerne beantworte ich Deine Fragen!
