Ablauf Immobilienkauf

Hier erfährst Du alles rund um die wichtigsten Kriterien im Rahmen eines Immobilienkaufs:

  • Qualitätsstandards eines Objektes erkennen
  • optimale Finanzierungsmöglichkeiten nutzen
  • Reservierungsprozess verstehen 
  • Notartermin richtig vorbereiten 
  • nach gelungenem Erwerb richtig handeln

Prozess Immobilienkauf:
Das solltest Du als Käufer vor dem Erwerb wissen

Eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage zu kaufen, ist gerade in der heutigen Zeit eine lukrative Investitionsmöglichkeit, um sein Vermögen sinnvoll und renditesicher anzulegen, ob als Altersvorsorge oder später zur Eigennutzung.

Ein Objekt ist schnell gefunden, doch gerade die Vorbereitung und Prüfung sollte nicht unterschätzt werden, damit passend zu den persönlichen Verhältnissen auch die passende Kapitalanlage-Immobilie gefunden wird.

Hier erfährst Du auf einen Blick alle relevanten Aspekte, die Du beim Ablauf eines Immobilienkaufs beachten solltest: 

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1. Prüfung meiner persönlichen grundsätzlichen Voraussetzungen

  • Wie viel Eigenkapital kann / will ich zur Verfügung stellen?
  • Welche monatlichen Investition nach Kosten und nach Steuern kann ich mir leisten?
  • Wie sieht meine private Planung in den nächsten Jahren aus (z.B. Berufswechsel, Familiengründung, eigene Immobilie, Selbstständigkeit, Entsendung ins Ausland, geplanter Renteneintritt etc.)?

2. Qualitative Prüfung der Objekte

  • Welche Immobilien erfüllen meine Qualitätsansprüche?
  • Welche Mindest-Standards sollten für mich aus kaufmännischer, technischer und juristischer Sicht auf jeden Fall erfüllt sein?
  • Welche Informationen können mir im Vorfeld zu einer Besichtigung schon zur Verfügung gestellt werden?
  • Was sind absolute Ausschlusskriterien (zu viel Gemeinschaftsfläche, Erbbaurecht, Bieterverfahren etc.)?

3. Erstellung meiner Machbarkeits-Berechnung

  • Wie viel eigenes Kapital investiere ich über die Laufzeit für welchen Vermögenswert?
  • Welche Rendite-Kennzahlen sind für mich ausschlaggebend?
  • Welche Möglichkeiten kann ich nutzen, um das eingebrachte Kapital zu optimieren/reduzieren (öffentliche Fördermittel, Eigenkapital-Optimierung, steuerliche Optimierung etc.)?

4. Prüfung auf Umsetzbarkeit

  • In welcher Konkurrenz-Situation befinde ich mich zu anderen Interessenten?
  • Wie kann ich meine Ausgangssituation verbessern und den Zuschlag erhalten?
  • Welche Rolle spielt die zeitliche Komponente?

5. Reservierung der Wohnung

  • Was gilt bei der Reservierung (Reservierungsgebühr, Fristen etc.)?
  • Welche Unterlagen werden für eine Finanzierungsanfrage benötigt?
  • Besteht ein Vorkaufsrecht des derzeitigen Mieters?

6. Besichtigung der Wohnung

  • Kriege ich die Wohnung auch an einen anderen Mieter vermietet?
  • In welchem Zustand sind benachbarte Häuser und Gebäude?
  • Was ist im Kaufpreis noch enthalten (vorhandene Instandhaltungsrücklage, Modernisierungsbeschlüsse im Gemeinschaftseigentum, Rücklage in einen Mietpool etc.)?

7. Klärung der Finanzierung

  • Wie kann die Immobilie am vorteilhaftesten finanziert werden (steuer-optimal, vermögensoptimal, zinsoptimal)?
  • Wie viel Eigenkapital muss ich mehr einbringen, um einen besseren Zins zu erhalten?
  • Welche Auswirkung hat das auf Punkt 3 = Rentabilitätsrechnung für meine Immobilie?

8. Vereinbarung Notartermin

  • Bei welchem Notar soll die Beurkundung meines Immobilienkaufs stattfinden?
  • Ist der Verkäufer mit anwesend oder soll im sog. Angebots/Annahme-Verfahren gearbeitet werden?
  • Liegen alle nötigen Unterlagen zum Beurkundungstermin vor (Teilungserklärung, Grundschuldbestellung, Personalausweis etc.)?
  • Was sind Besonderheiten des Kaufvertrages?

9. Unterzeichnung Kaufvertrag und evtl. Grundschuldbestellung

  • Welche Rechte/Pflichten ergeben sich unmittelbar nach Unterzeichnung des Kaufvertrages?
  • Was ist konkret zum Besitz/Nutzen/Lasten-Übergang geregelt?
  • Welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein, damit der Kaufpreis überhaupt fällig wird?
  • Welche Fristen gibt es zu beachten?
  • Was bedeutet die Grundschuldbestellung?

10. Zahlungsaufforderung

  • Wann exakt ist wie viel vom Kaufpreis an wen fällig?
  • Welche Auswirkung hat es, wenn ich automatisch in Verzug gerate?
  • Gibt es spezielle Vereinbarungen für die Zahlung des Kaufpreises (z.B. Zahlung in mehreren Raten)?
  • Welche Gebühren sind neben dem Kaufpreis zu zahlen (z.B. zusätzliche Gebühren für Notar, Grundbuchamt etc.)?

Prozess Immobilienkauf Notar:
Das solltest Du als Käufer nach dem Erwerb wissen

Du hast bereits die Kreditzusage der Bank, ein passendes Objekt ist auch gefunden und der Notartermin steht. Mit dem Erwerb der Kapitalanlage-Immobilie gehst Du auch viele Pflichten als Vermieter ein. Über die sollte man im Vorfeld sich gut informieren, damit man einschätzen kann, was auf einen zukommt und um was man sich kümmern muss. 

Hier erfährst Du auf einen Blick alle relevanten Punkte, die nach dem Erwerb einer vermieteten Immoblie für Dich als Käufer wichtig sind: 

1. Einrichtung eines Immobilienkontos

  • Wo sollte ich für meine Immobilie ein separates Konto eröffnen?
  • Mit welchem Steuer-Rückfluss ist ungefähr zu rechnen?
  • Wie sieht meine Cash-Flow-Rechnung für meine Immobilie aus?

2. Eigentumsübergang

  • Wie kann ich sicherstellen, dass alle Zahlungen rechtzeitig getätigt werden können?
  • Können von der ersten Rate 5% Sicherheitsabschlag einbehalten werden?
  • Welche maximale Anzahl an Raten ist auch aus Sicht der Bank möglich?
  • Habe ich sämtliche Nachweise vorliegen (Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung, evtl. Verzichtserklärung des Mieters aufs Vorkaufsrecht etc.)?

3. Auszahlungen des Darlehens

  • Bei Neubau: Liegt ein Nachweis vor, dass der jeweilige Bautenstand erreicht wurde?
  • Welche Frist sieht der Kaufvertrag zur Zahlungsfälligkeit vor?
  • Verlangt mein Kreditgeber Gebühren im Falle einer Teilauszahlung?

4. Abnahme/Übergabe der Wohnung

  • Ist meine Wohnung so beschaffen, wie es auch die Baubeschreibung aus der Teilungserklärung vorsieht?
  • Wurden eventuelle Mängel protokolliert und behoben?
  • Welche objektive Institution kann mich bei der Abnahme unterstützen?

5. Überprüfung von Versicherungen

  • Um welche Versicherungen muss ich mich jetzt kümmern? (z.B. Rechtsschutzversicherung, Wohngebäudeversicherung, Risikolebensversicherung etc.)?
  • Was soll im Todesfall mit meiner Immobilie passieren?
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6. Überprüfung Eingang der Mietzahlungen

  • Geht die Miete entsprechend der Vereinbarungen auf mein Konto ein?
  • Welche Rechte besitze ich als Vermieter, wenn der Mieter nicht zahlt?
  • Was gilt es im Falle einer möglichen Mieterhöhung als Vermieter zu beachten?

7. Überprüfung der Abrechnung der Hausverwaltung

  • Wird der korrekte Verteilungsschlüssel verwendet?
  • Ist die Grundsteuer in den umlagefähigen Nebenkosten enthalten?
  • Ist der Wirtschaftsplan für das kommende Jahr plausibel und sinnvoll?
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8. Teilnahme an Wohnungseigentümer-versammlungen

  • Bei Wohnungseigentümerversammlungen werden alle wichtigen und anstehenden Entscheidungen in Bezug auf die Wohnanlage getroffen (z.B. neuer Anstrich der Hausfassade, Hausordnung, Erstellung des jährlichen Wirtschaftsplans etc.).
  • Eine solche Wohnungseigentümerversammlung muss mindestens einmal jährlich stattfinden.
  • Kenne ich alle Rechte und Pflichten, die ich im Zusammenhang mit einer Wohnungseigentümerversammlung besitze?

9. Überprüfung der Sinnhaftigkeit der Investition

  • Macht die weitere Teilnahme an einem Mietpool für mich Sinn?
  • Wie hat sich die Miete meiner Wohnung entwickelt?
  • Welchen Verkaufspreis könnte ich erzielen?
  • Wie komme ich noch an weitere Wohnungen im gleichen Objekt?

Gerne beantworte ich Deine Fragen!

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